Šiaurės miestelis

Atėjo ir jam eilė. Manau vienintelė Vilniaus vieta nekilnojamo turto plėtros požiūriu, kuri pasak Jeremy Clarkson’o turi sielą. Dar pamenamais laikais matė tankų, Napoleono kareivių palaikų, žemė iškentė ir šalto ir karšto. Paskutinius keletą metų puikiai atspindi lietuviškas verslo realijas – pigiau už konkurentus pastatyti, nors žemė svyla nuo noro kilti.

Paskutinis istorijos etapas prasidėjo praėjusio amžiaus pabaigoje, kai miestui atitekusi teritorija turėjo būti išparceliuota kurmio žvilgsniu į tolį. Žemės kaina buvo didelė tik dėl sklypų dydžio, tačiau kvadrato kaina maždaug 8 kart žemiau nei girdisi dabar, kai vertintojai bazei verslo planu laiko devynių aukštų skruzdėlynus. P.Lukšio gatvės dar nebuvo, o vokiečių investuotojai prisivilioję olandų maisto parduotuvių tinklą ramiai dėliojosi vieną iš keturių tuo metu Lietuvoje planuotų prekybos centrų.

Jei kas klaustų, tai visos negandos Lietuvoje prasidėjo nuo to, kad antri pasaulyje pagal parduotuvių skaičių olandai nelabai žinojo ką toj Lietuvoj veikti. Nusipirko tinklus Norvegijoje ir Švedijoje, o pastarasis Lietuvoje Ekonomiją. Tuomet reikėjo sugalvoti pavadinimą, todėl garbaus amžiaus švedas konsultantas nusprendė papataikauti Lietuvoje mandatą statyti nekilnojamą turtą gavusiam norvegui, davė jam arčiau širdies buvusį pavadinimą RIMI. Didesnėms parduotuvėms prisiuvo “hypermarket“. Greičiausiai, kad patys nesusimaišytų.

Ilgai netrukus atsirado greičių skirtumas tarp noro atidaryti maisto parduotuvę ir sukurti dengtą parduotuvių alėją su maisto parduotuve kaip viena iš daugelio. Todėl viduryje planuoto pradėti projektuoti centro netikėtai atsirado gatvė. Kad atskirtų svajones nuo pinigo kalimo.

Taip atsirado Šiaurės miestelio didžiausia maisto ir pasidaryk pats tipo parduotuvės su keistais prieškasiais. Tačiau net norvegams aiškiai “nedavus“, vokiečiai nenuleido rankų ir ėmėsi konstruoti prekybos parką, kokių Europoje jau buvo pridygusi ne viena dešimtis: erdvi automobilių stovėjimo aikštelė apsupta didžiausių tinklinių parduotuvių rinkinio. Buvo pasirašytos nuomos sutartys su visais tuometiniais lyderiais, net Apranga (viena kopija:)), antrame aukšte dėliojosi pramogų kompleksas su Lietuvos Telekomo sporto klubu, Žirmūnų boulingu ir pan. Net lietuviško maisto restoranas Katpedėlė pasirašė nusileidusi nebereikalauti išskirtinių teisių picoms. Priminsiu, visa tai vyko prieš penkiolika metų.

Tačiau nacionalinės reikšmės projektui Kaune atsidūrus statybinių medžiagų parduotuvių tinklo savininko rankose, kaip priedas atiteko ir projektas sostinėje, kur atstumu pėsčiomis gyvena virš šimto tūkstančių žmonių (visas Antakalnis).  Taip riebios žuvies pavadinimu išaugo didelė oranžinė statybinių medžiagų parduotuvė. Gal čia tokius prekybos centrus už  miesto ribų vyti skatina iniciatyvesni piliečiai?

Tačiau laikas bėgo, vokiečių atsisakyta nupirkti žemės dalis sparčiai brango apstatoma daugiaaukščių daugiabučių, teritorijos plėtrai užduotas tonas neskatino pasiūlyti kažką vertingesnio nei kvadratinius metrus nuomotis. Vis tiek viską galima išnuomoti. Bet liūdniausia, kad įkvėpę daugiau deguonies netoliese išsipūtė dar du regioniniai traukos objektai. Taip sumažinę unikalios vietos reitingą iki B-.

Atitinkamai ne visai harmoningai šalia istorinių pastatų ėmė dygti skardiniai laikinus primenantys paviljonai. Šiek tiek praskaidrina unikalios minties interjero prekybos centras ir pasaulyje toli nuo miestų besikuriantys išparduotuvių centrai. Tačiau 19ha sklypo savininkų svajonėse vis dar knibžda noras paplėšyti akis raumeningiausiems.

Smagu, kad galiausiai atsirado sveikatos, tačiau daugiametė industrijos patirtis sako, kad jei negali padaryti geriau, nedaryk. Patirties, kad jei negali padaryti geriau, daryk pigiau nepastebėjau. Bet mūsuose daug kas kitaip. Jeigu jau turime ketinimų nerti į sritį, kur produktas retai kada rinkoje vertas daugiau nei kainuoja sukurti, reikia atsižvelgti į keturis esminius faktorius. Pirmasis jau fiksuotas, o antruoju programuojamos sąlygos kažką pakeisti likusiais:

1. Vieta – svarbiausias kriterijus yra disponuojamų pajamų kiekis traukos teritorijoje. Jeigu disponuojamos pajamos Vilniuje yra pakankamos dar ne vienam centrui, traukos teritorija priklauso nuo jos pasiekiamumo ir su kuo teks ją dalintis. Jeigu gatves dar galima praplatinti ir dingę kamščiai labai prisidėtų prie visos teritorijos patrauklumo, tai trijų alkanų dručkių lengvai nebepatrauksi.
2. Koncepciją daug kas tapatina su architektūra. Besiremdamas savo patirtimi, koncepcija yra pasaka kaip veiks prekybos centras nemirksint atsakant į visus investuotojų, prekybininkų ir pirkėjų klausimus. Architektai, kuriantys koncepciją iš tiesų užprogramuoja komunikaciją, nuomą ir kasdienę veiklą, apie ją žinodami tik iš apsilankymų Akropolyje (dažniausiai minima pavyzdinė vieta). Ne taip svarbu kaip atrodo fasadas (subjektyvu), tačiau itin svarbus kaip kvalifikacijos sertifikatas to, kas už projekto stovi.
3. Nuomininkai neturi daug bendro su nuoma. Turiu galvoje strategiją, kaip jie keistis per ateinančius penketą metų ir kodėl iškrentančius iš žaidimo keis vis geresni. Atsiliekame nuo pažengusių kraštų dešimtmečiais, bet prekybininkus komplektuojame pagal komisinių ribojamą brokerių vaizduotę.
4. Valdymas paprastai nedaug ką bendro turi su komunalinių paslaugų ir kitų sutarčių administravimu. Kad projektas veiktų, jam reikia viso miesto mažmeninės rinkos dalies. Tai galima pasiekti tik tinkamai pozicionavus ir vairuojant vietą link mažiausiai kainoms jautraus segmento (išparduotuvių centras???).

Akivaizdu, kad ties visais keturiais punktais aiškumo nėra. Reiškia teks daryti pigiau. Kas nėra blogiausia strategija kai mieste niekas nesiveržia pasiūlyti kažko naujesnio nei pats pastatas. Tačiau tai labai žeidžia pastangas investuojantiems į patrauklias komercija varomas visuomenines erdves, t.y. vilniečių gerbūvį. Nauji su atsirandančiom kliūtim susitaikys, tik ką daryti senbūviams.

Užjaučiu statytojus ir investuotojus nes pats Lietuvoje neradau architekto, galinčio mintis išreikšti pieštuku, o kiekvienas jų galėtų į orbitą paleisti net daugkartinį kosminį laivą, jei tik kas pasirašytų sutartį. Apyvartų generavimo mašinos projektuojamos kaip paminklai sau, o komersantų pastabos labai ne kiekvieną kūrėją palieka neįsižeidusiu.

Nors stambios maisto parduotuvės pastatas kaimynystėje dažniausiai yra pigesnis nei žemė ant kurios stovi, didžioji dalis pastatų būtų vertesni kaip tuščias sklypas statybai, o naujų ketinimų realizavimas dar bus patikrintas rinkos, paveikslėlis puikiai iliustruoja kokioje lenktų veidrodžių karalystėje gyvename. Bet kol multimilijoniniems projektams yra samdomi pigesni architektai, bendra tendencija nekinta. Ir toliau užsienio investuotojai mieliau žvalgysis Minske nei vienoje iš ES sostinių.